Как узаконить перепланировку в Санкт-Петербурге (СПб)

В Санкт-Петербурге, в последние годы наблюдается настоящий строительный бум, подогреваемый льготными ипотечными программами. Тысячи людей стали обладателями новеньких квартир и с головой окунулись в ремонтно-отделочные работы. Однако, подавляющее большинство новых собственников попросту не думают о том, что по закону, на любое изменение конфигурации стен необходимо получать официальное разрешение.

Что будет если перепланировку не узаконить?

Ремонт закончен, новые стены выстроены в строгом соответствии с личными представлениями об эргономике и комфорте, мебель и цветы в горшках расставлены и…  Вдруг в почтовом ящике обнаруживается предписание о необходимости вернуть всё в исходное состояние или узаконить новую планировку квартиры. А иногда в почтовом ящике может лежать судебная повестка.

Более 3500 жалоб на самовольные перепланировки фиксируется ежегодно!

Наличие незаконной перепланировки не сулит ничего хорошего. Неузаконенная перепланировка – это мина замедленного действия. Никогда не знаешь, когда она рванёт. Может быть – удастся прожить в квартире всю жизнь без каких-либо последствий, а может – уже завтра придёт судебная повестка с неминуемой нервотрёпкой, финансовыми тратами и огромными потерями драгоценного времени.

Как узаконить перепланировку в Санкт-Петербурге (СПб)

Не стоит путать согласование перепланировки и узаконивание. Узаконивание – процедура легализации новой планировки, когда строительные работы уже выполнены и разрешение на перепланировку получается "задним числом" по факту их выполнения. В настоящее время, на многих интернет-ресурсах можно найти немало инструкций как узаконить перепланировку, но они, как правило, не имеют отношения к Санкт-Петербургу, вернее – к специфике получения разрешительных документов в нашем регионе.

Соседи и работники УК – главные информаторы гос. органов о самовольных перепланировках

Например, в столичном регионе широкое распространение получило недорогое и быстрое узаконивание перепланировок по эскизу. В Санкт-Петербурге, такого нет и не было. А узаконивание перепланировки имеет свои особенности, о которых будет рассказано ниже.

Всего существует 2 способа как узаконить уже выполненную перепланировку. Первый способ – это «классическое» согласование проекта перепланировки в Межведомственной комиссии (МВК) при Администрации района Санкт-Петербурга. Второй способ – через судебные органы.

Узаконивание перепланировки в МВК при Администрации района

В большинстве районов Санкт-Петербурга, пока еще можно получить согласование на уже выполненную перепланировку. Хотя законодательством это не допускается. Максимально полно о процедуре получения разрешения на перепланировку в МВК мы написали в статье Согласование перепланировки квартиры. Не стоит обращать внимание, что речь в статье идёт о получении разрешения на перепланировку ДО начала строительных работ. На самом деле, никакой разницы нет. Процедура абсолютна идентична.

Ниже мы разместили алгоритм получения разрешения на перепланировку в районной администрации.

Процедура согласования перепланировки

1

Бесплатный анализ объекта

Подробнее

2

Заключение договора

Подробнее

3

Сбор исходной информации

Подробнее

4

Разработка проектной документации

Подробнее

5

Согласование проекта в гос. инстанциях

Подробнее

6

Получение разрешения на перепланировку

Подробнее

7

Строительные работы

Подробнее

8

Кадастровый обмер помещения

Подробнее

9

Ввод объекта в эксплуатацию. Получение акта приёмки

Подробнее

10

Изготовление технического плана

Подробнее

11

Получение новой выписки ЕГРН

Подробнее

12

Наши поздравления!

Подробнее

В каких случаях нельзя узаконить сделанную перепланировку в МВК

Не всегда возможно узаконить уже сделанную перепланировку в МВК при районной Администрации. Существует несколько причин, из-за которых МВК даже рассматривать не будет документы поданные на согласование. К таким причинам относятся:

1. Отметка о самовольной перепланировке. Если в исходной документации, которой комплектуется проект перепланировки, а именно, в техническом паспорте на квартиру стоит штамп о самовольной перепланировке.

2. Проверка строительного состояния квартиры. В ряде районов, представители Межведомственной комиссии выходят на объект для проверки строительного состояния квартиры. И если обнаруживается, что ремонт уже сделан – категорически отказывают в согласовании проекта перепланировки и отправляют узаконивать планировку в судебные органы.

3. Текущее судебное разбирательство. Если по объекту имеется текущее судебное разбирательство. Например, если ваши соседи или Управляющая компания подали на вас исковое заявление в суд из-за самовольной перепланировки в вашей квартире.

Если МВК отказывает в рассмотрении документов существует второй путь получения "правильных" документов на квартиру – судебный.

Узаконивание перепланировки квартиры в суде

Узаконивание перепланировки в судебных органах имеет как несомненные плюсы, так и минусы. К плюсам можно отнести:

• Отсутствие необходимости осуществлять ввод квартиры в эксплуатацию с подготовкой пакета исполнительной документации.
• При наличии опытного и высококвалифицированного юриста можно не сомневаться в положительном решении судебного дела

И минусы:

• Более высокие финансовые затраты, включающие в себя стоимость работ юристов и пошлины на проведение судебных экспертиз.
• Более долгие сроки.

Процедура узаконивания перепланировки в суде

Для общего понимания процесса перечислим основные этапы работ по узакониванию уже выполненной перепланировки в суде.

1. Проведение экспертного анализа объекта;
2. Сбор исходной документации и разработка проекта перепланировки;
3. Подача проекта перепланировки на рассмотрение в МВК при Администрации района и получение отказа в согласовании;
4. Подготовка и подача в суд искового заявления о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Ответчиком выступает Администрация района;
5. Судебное разбирательство (3-4 заседания);
6. Проведение строительной экспертизы. Получение положительного экспертного заключения;
7. Вынесение судебного решения;
8. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) изменений в планировке квартиры. Изменения вносятся на основании судебного решения;

Какие работы по перепланировке и переустройству возможно узаконить

К работам по перепланировке относятся:

• демонтаж стен и перегородок;
• монтаж стен и перегородок на новых местах;
• устройство новых/ закладка имеющихся дверных проёмов;
• устройство новых/закладка имеющихся оконных проёмов;
• объединение помещений;
• разделение помещения на 2 и более;
• устройство остекления лоджии/балкона;

К работам по переустройству относятся:

• Изменение местоположения сантехнических приборов (унитаз, раковина);
• Изменение местоположения кухонного оборудования (мойка, плита);
• Изменение местоположения отопительных приборов;
• Изменение местоположения газового оборудования;
• Изменение местоположения электрооборудования;

Какие работы не требуют узаконивания

Строительные работы, не требующие узаконивания – это работы, которые не подпадают под понятия «перепланировка» и «переустройство» и не отражаются на графическом плане квартиры в выписке ЕГРН.

• Косметический ремонт квартиры;
• Замена электропроводки;
• Монтаж новых дверей или оконных рам (без изменения расстекловки и цвета);
• Выравнивание стен;
• Замена напольных покрытий;
• Замена инженерного, сантехнического оборудования оборудование с аналогичными характеристиками, без изменения местоположения оборудования;
• Монтаж лёгких перегородок – ширм, высотой до 2/3 от высоты помещения

Какие работы узаконить нельзя

• Перенос или расширение «мокрых зон» (санузел, ванная комната) на площадь кухни или жилой комнаты, при условии, что под «мокрой зоной» будет находиться жилая комната / кухня квартиры на нижерасположенном этаже;
• Демонтаж несущих колонн и полный демонтаж несущих стен;
• Объединение кухни с газовой плитой и комнаты;
• Монтаж радиаторов водяного отопления на лоджии/балконе;
• Присоединение к квартире (с увеличением площади квартиры) части межквартирного коридора;
• Демонтаж (в т.ч. частичный) вентиляционных коробов/шахт.

Стоимость узаконивания перепланировки

Стоимость работ, как при административном, так и при судебном варианте узаконивания зависят от многих факторов. Узнать сколько будет стоить узаконить перепланировку в Администрации района можно в статье про ценообразование. Что касается судебного варианта – при формировании цены обязательно будет необходим предварительный анализ дела строительным юристом.

Стоимость работ по узакониванию перепланировки через суд от 150 т.р.

Отметим, что при судебном разбирательстве часть расходов (например стоимость строительной экспертизы) выносится за скобки договора, т.к. на этапе ознакомления с объектом полная стоимость работ будет неизвестна.

Соглас-Проект: мы узаконим самовольную перепланировку! С гарантией!

Гораздо правильней и экономически целесообразней получить разрешение на перепланировку ещё до начала строительных работ. В этом случае вы точно избежите ляпов, которые невозможно согласовать. Однако, если в горячке строительных работ вы забыли о необходимости согласования, но в то же время не хотите жить с «миной замедленного действия», специалисты компании «Соглас-Проект» всегда готовы узаконить вашу перепланировку. Компетентность и опыт взаимодействия с государственными структурами не позволяет сомневаться в успехе!